4支基础设施公募REITs同时上市，给原本沉寂的商业市场注入了新的活力。

4支消费基础设施项目于10月26日正式获批，它们分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT和中金印力消费REIT。

不到一周前，证监会正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，这显示市场对购物中心、社区商业等消费类资产的成长前景持乐观看法并充满信心。

底层资产成色

首批4只消费基础设施公募REITs获得受理后，人们开始逐渐了解相关底层资产的细节。

总体而言，这些资产项目主要分布在一、二线城市等核心区域，包括购物中心、商业广场、社区商业等多种业态。

华夏华润商业REIT的基础资产包括位于青岛的万象城，其中包括建筑物所有权以及相关设施的使用权，涵盖了商业项目建筑面积约30.1万平方米和11.8万平方米的地下车库，总共1,319个产权地下车位。

据了解，这家购物商场于2015年4月开业，是全国第九座万象城，总建筑面积达45万平方米。它被誉为全国规模最大、店铺数量最多、业态组合最丰富的万象城。

据披露的数据显示，青岛万象城在2021年实现了40亿元的销售额，而2022年销售额进一步增长至45亿元。尽管受到疫情的影响，青岛万象城的销售额持续上升，这表明了该资产卓越的运营能力。

显然，华润置地对这项资产表现出了极大的信心。按照计划，该基金计划募集69.78亿元。值得一提的是，华润商业资产计划在上市时成为战略投资者，并认购基金总额的30％，而公众基金份额持有人将拥有基金总额的70％。

印力公司选择了杭州西溪印象城作为首发项目代表。

根据资料显示，杭州西溪印象城坐落在杭州大城西板块的核心商圈，总建筑面积达25万平米，目前拥有367家商户，是余杭区规模最大的TOD商业综合体。截至目前，出租率已达到99.2%，成为该地区出租率最高的资产项目。

资产的质量和资产方的运营管理能力都是决定性因素。自2016年起，万科将印力集团纳入旗下，印力成为万科主要的商业开发与运营能力平台。目前，印力在全国拥有超过1200万平方米的商业面积，资产规模超过1000亿元，整体出租率达到95%。截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

有市场人士指出，如果中金印力REIT成功发行，预计将推动万科商业板块与资本市场建立起联系的存量资产。这对于万科来说意义重大，因为该公司在业内经营性不动产布局最早、赛道最全。预计随着公募REITs的持续发展，万科的经营性业务发展将加速，有望减轻房地产市场下行对业绩造成的压力。

中国金茂的另一个举措是将旗下的明星项目——长沙览秀城作为基础设施资产进行申报。据公开资料显示，该项目位于长沙梅溪湖核心区域，总投资额达到近20亿人民币，总建筑面积超过10万平方米，自2016年底开业至今已经运营7年。长沙览秀城是中国金茂商业旗下的首个自主经营的滨水商业体。

在最新的REITs申报中，除了传统房地产企业外，物美商业也引人关注。据招募说明书草案显示，嘉实物美消费REIT将在北京推出大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积为7.79万平方米，当前目标不动产评估值总额和净额均为10.44亿元。与传统房企推出的综合购物中心不同，物美的项目主要是物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等近社区商业，是最贴近居民日常消费需求的社区商业资产。

成功上市只是市场暂时对公司的认可，并不代表未来能够保持高增长。投资者将持续关注这一话题。

谁更具备成长性？

据目前的底层资产状况来看，业内普遍认为华润和印力具有较为突出的竞争优势。

华润与印力此次申报的资产规模分别达到69.78亿元和35.77亿元，尤其是底层资产的建筑面积均在20万平方米以上，远超金茂与物美的规模。

预计2024年，基金的回报受到资产规模的直接影响。就总额而言，华润和印力的可供分配额分别为3.3亿元和1.72亿元，远高于金茂和物美不足1亿元的情况，呈现明显的差距。然而，如果考虑到募资额本身的巨大差距，2024年的预测年化回报率却是物美以6.4%处于首位，其它三家基金则在4.8%左右。

对于一只REITs而言，成功首次发行只是迈出的第一步，后续的扩募更为重要，直接影响基金的持续发展。今年6月，有4只基础设施类公募REITs完成了扩募，筹集资金合计超过50亿元。除了为基金本身带来投资回报外，母公司还顺利实现了更多存量资产的退出变现，可谓是一举两得。

由于REITs常常通过扩募来购入资产，这些资产大多来自发行人的母公司，这已经成为惯例。因此，市场通常根据母公司持有的商业不动产的数量和质量来判断REITs的增长潜力。

从这个角度来看，华润与印力再一次表现出了优势。

据报道，截至2023年6月底，华润置地持有的在营购物中心物业已达到66家，总建筑面积达到840万平米（其中商业建筑面积798万平米）。每个购物中心的平均建筑面积达到12.7万平米，为未来发展提供了充足的准备资源。此外，2022年的平均出租率也达到96.2%，总收入达到1137亿元，同比增长6.2%。其中，一线城市包括北京、上海和深圳，分别拥有5、4、4个自持物业；二线城市拥有41个物业；而三四线城市则有13个物业。这些物业的整体质量备受认可。

经过19年的持续发展，华润购物中心业务已经形成了“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大商业产品线的战略布局。

“万象城”品牌是高端定位，而“万象汇”和“万象天地”则更贴合消费基础REITs的主题，因此未来有可能成为扩募收购的目标。

印力的商业资产储备同样充裕。作为万科旗下的购物中心开发与管理能力平台，截至2023年10月，印力在全国53个城市运营管理超过164个项目，管辖商业面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达到95%。项目收入和利润年复合增长率均达到23%。其拥有的区域型购物中心品牌“印象城”、片区型购物中心品牌“印象汇”以及“印象城MEGA”、社区商业品牌“印象里”等产品线，未来有可能被纳入上市资产包。

尽管金茂和物美在整体商业不动产方面的规模与华润、印力有一定的差距，但它们的表现足以让旗下的REITs在未来5-8年内保持充分的发展空间。

金茂商业板块已经成功打造了“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，并在上海、南京、长沙、青岛和天津等多个核心城市开设了项目。其中，青岛览秀城、张家港览秀城和天津金茂汇也备受关注。据公开信息显示，到今年上半年，金茂商业板块的收入、销售额和客流量分别增长了68%、125%和110%。此外，中国金茂还在武汉、杭州和天津等热点城市筹备了览秀城项目。未来，金茂还计划将更多具有高成长潜力的优质商业资产引入公募REITs市场。

对于主攻“连锁超市”领域的物美商业来说，拥有多样化资产可能会产生积极效果。物美商业目前在全国拥有超过1800家多样化门店，年销售规模逾1000亿元，是国内零售产业中备受关注的龙头企业。除了“物美”、“麦德龙”等知名品牌外，“美廉美”、“百安居”、“新华百货”等品牌也展现出了成长潜力。

目前，物美集团的利润率长期低于2%，据称在华北区域以外的市场经营并不理想，而华东地区仍然处于亏损状态。要达到REITs的收购要求，改善旗下资产的运营情况可能是一个必须考虑的问题。

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