媒体_做好风险资产价值重估的准备是什么工作,资产价值重估的方法?

今天来谈下近期很重磅的三个文件:

第一财经的《积极做好风险资产价值重估的准备》

央行的《国务院关于金融工作情况的报告》

财政部的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》

相信很多朋友已经看到过了,特别是第一财经的这篇社论,网上也有很多媒体解读过了。我今天打算组合起来谈下。因为很明显,这三个是一脉相承的。

一、第一财经——指向房地产的风险

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第一财经的社论强调了房地产这一风险资产出现价值重估是迟早的事,而且价值重估越早,对经济社会的伤害和拖累越小。并且提到了二十大报告强调房住不炒和租购并举,希望投资者要做好价值重估的准备。最后也提出了各地方政府要把握住一城一策政策激烈的头寸,避免过犹不及,扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。

话说得很明了,各位仔细斟酌。我从今年开始一直强调今年的楼市调整跟以往的不一样,分化会很严重,去房地产的金融属性是高层的目标。也一直在提醒那些实在需要把房产作为资产配置手段之一的人,尽量把手上的头寸往一线、强二线城市调仓。我仍旧是那个观点,千万不要选那种“无人口、无经济实力、无城市圈概念”的三无城市,以后全国大部分的城市都会鹤岗化。

二、央行报告——直指地方城投融资平台

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一直以来,房地产都是我国的核心产业,上下游GDP占比20%左右,房产也是中国金融的核心,市场也一直有楼市不举、信用不宽的说法。而房地产对地方经济的拉动能够起到立竿见影的效果,土地财政也是一些地方政府的命根子,这使得地方政府不肯摆脱对房地产的过度依赖。所以今年经济下行的背景下,房地产政策一直在逐步有条件的宽松,虽然一城一策,但是一旦超过底线,也会被马上叫停,这点可以看看今天很多城市的放松政策半日游、一日游上就能提现出来。

目前的经济环境下,房产公司冷暖自知,除了国企还能拿地,民企基本都很少拿地了。大部分城市的土拍基本都是地方城投托底。针对这个,10月14日,财政部发文严禁地方通过举债储备土地。而央行的这份报告中提的非法金融活动的“无证驾驶”,也是直指地方城投举债拿地,虚增财政收入。再加上“好人得好报、坏人得坏报”的这种字眼,以前你敢信这种字眼能在央行的正式报告中出现?

三、财政部——以超一线的深圳为例,探讨租购并举的房地产新发展模式

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深圳近年来一直是中国楼市的风向标,2015年的涨价去库存也是由深圳领涨。这次财政部以深圳为例进行试点改革,很明显,有点树典型的意思,假如深圳搞成了,除了北上广,其他谁还敢畏难说不行。我感觉深圳这次会走类似新加坡模式

新加坡的房产模式可以简单理解为政府承担了居者有其屋的义务。新加坡大规模新建公共住房,并且严打投机的方式,力求保障民众的住房需求。新加坡的组屋占比高达80%,私人住宅只有20%。组屋是由政府建造的,优先保障中低收入群体的购房需求,所以它的售价管控非常严格,并且还严控组屋转售,以免造成房市混乱。总的来说,新加坡有钱人买私人住宅,价格高得离谱,也很豪华。普通人买组屋,价格很便宜。确保居者有其屋。

四、为什么这么做?为什么在此时?

很多人不理解为什么目前经济下行压力如此之大的情况下,仍旧不放松对房地产的管控。讲真,今年要是没有奥密克戎袭来,目前房产税已经落地了。大家有兴趣也可以看下我之前的文章谈谈这几年楼市的前因后果

还有一个重要的外部因素,就是中美“新冷战”。我之前一直在强调,美联储的这次紧缩周期为什么如此激进,除了本身的经济周期外,中美对抗的政治因素占了很大一部分。此次紧缩不应该单纯地从一个普通的货币紧缩周期上去看待问题,因为它是一个中美博弈、去全球化、地缘政治危机等多种因素综合下的结构性的问题。

美联储今晚的议息会议加息75个基点基本没跑,需要关注的是美联储今晚是否会释放以及如何释放12月放缓加息步伐的信号。总之美联储想让市场提前对12月份的议息会议决策做好准备,不希望出现7、8月份的那种市场的持续反弹。

虽然目前全球市场都在堵美联储加息周期到年底结束,明年上半年美联储的货币政策会转向,可是我仍旧不这么乐观。理由仍旧是这样,中美对抗还没有结束,美国还没有达成预期的目标。

美国的目标项有几个方向:一是全球制造业去中国化。二是进一步引发中国房地产的风险,进而引爆中国的系统性金融风险。三是汇率方面,包括香港。目前第一目标暂时要达成很难,但是第二第三项却存在可能性。

英国的《经济学人》周刊说今年本来最重要的危机就是中国的房地产风险以及美国的国债风险,但是却都被俄乌冲突、英国国债危机掩盖了。所以这也是今年,哪怕在最困难的时候,我国仍旧坚持房租不炒的原因。这也是二十大报告中强调房住不炒和租购并举的底层原因。

第三项的汇率上,人民币的汇率目前我仍旧坚持贬值的趋势没有改变,但是也认同央行说的中国经济韧性足,人民币汇率长期看不存在持续贬值的基础。

但是港币就有点麻烦了,看看目前的港股就知道了,港股目前流动性严重缺乏,资金大量外逃,港股目前不要轻言抄底。而香港采用的是联系汇率制度(港币汇率与美元挂钩,发行港币需要按1:7.8的比例以相应数额的美元抵押给金管局),香港金管局公布的外汇储备9月份是4192亿美元,比8月份减少126亿美元。按照目前的情形,等香港的外汇存底降到一定规模的时候,狙击港币会是国际资本的一个必然选项,那个时候香港金管局是否仍旧会坚持联系汇率制度?

再加上日本,之前日本央行第二次出手,日元汇率暂时守住了151。但是只要日本央行仍旧坚持YCC政策不变,日元的贬值趋向也不会停止。目前看来,今年日本央行大概率不会放弃YCC政策,但是明年4月份,日本将会更换央行行长,届时日本央行的政策有可能会有所改变。而且到明年4月份,也应该已经能够知晓美联储的货币政策是否转向。

而我之前的预估是明年上半年美联储加息周期才会结束。假如按照我的预判,明年4月,日元、港币、人民币、韩元,亚洲的汇率大战会更加残酷。而香港一定是国际资本攻击我国的第一线。

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